内容摘要：一、世界房地产税制概况及特点房地产税是世界各国普遍征收的一种税，目前世界上几乎所有国家的税收制度中都涉及到房地产税，考察世界各个国家和地区的房地产税收状况，其共同特点及趋势总结如下：1、房地产税征收方式。虽然不同国家和地区的土地所有制形式不尽相同，在房地产税的征收方式上存在着差异，但总体来看，可以将其总结归纳为以下四种类型：第一类是以美国、荷兰、丹麦等国为代表的将房地产与其他财产一起，就纳税人某一时点的一切财产综合征收一种税，一切财产中包括不动产部分；第二类是以日本、新加坡、印度等为代表的将土地、房屋和有关建筑物、车船以及其他固定资产综合在一起征收不动产税；第三类是波兰、香港、墨西哥等国家和地区对土地和房屋课征房…
内容摘要：摘要：合理避税是企业降低成本的重要手段，它的产生是市场经济发展的必然产物，其最大限度地发挥税收的经济杠杆作用，从长远和整体来看，纳税人按照国家的税收政策进行合理避税筹划，促进7产业布局的进一步发展，有利于涵养税源，促进经济社会的长期发展和繁荣，本文就我国开发企业常用的一些避税方法进行了简要的举例分析，探讨房地产企业如何合理避税，利用各种手段提高综合收益，促进国民经济的良性发展。关键词；纳税筹划；合理避税；避税方法房地产企业作为国民经济的支柱产业，其生产经营活动非常广泛，也非常复杂，具有所需资金大、开发建设周期长、开发经营复杂、开发产品商品性等特点。房地产行业的特殊性必然决定了其纳税问题的复杂多变和避税筹划技巧运用…
内容摘要：摘要:我国房地产行业目前是否存在泡沫,一直是各界争论的焦点。由于不同的利益团体的出发点不同,其争论有时难免有失公允。本文并未得出房地产业是否存在泡沫的结论,而是分析了诱发泡沫的因素,特别通过是我国所特有的制度性和文化性因素分析了可能导致房地产泡沫的因素,以期对以后的决策层提供决策依据。关键词:住房改革;经济适用房;制度我国自1994年全国城镇住房体制改革以来,房地产行业已经成为我国经济的重要支柱,对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上,房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%。虽然各界对房地产是否存在泡沫一直没有定论,但我国房地产投资增速和房地产开发投资占全国社会固定资产投资比重都超过了国际公认的警戒线。持…
内容摘要：一、房地产行业发展概况分析我国房地产业从1998年住房改革以来，一直处于快速发展之中。从投资的角度来看，过去5年，全国房地产开发投资年均增长22．97％，房地产开发投资占固定资产投资的比重由12．7％提高到24％。房地产开发投资增长直接或间接拉动国内生产总值增长每年保持在2个百分点左右，2003年更是达到了2．79％。房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业。在成为国民经济支柱产业的过程中，房地产业由于投资增长速度过快，给整个经济的稳健运行带来了隐患。统计显示，今年一季度，全社会固定资产投资同比增长43％，其中房地产开发投资增长41．1％，成为投资高增长中的重要推动力量。固定资产投资规模过大是当前经济生活中的主要矛…
内容摘要：【关键词】2010北京市房地产市场发展趋势【报告内容】1.房地产市场总体预判1.1宏观经济形势1.1.1宏观经济形势2009政府给予的信心比黄金更重要，中国经济最早从这场危机中复苏2008年底中国政府迅速采取应对措施，加上本身受到国际金融危机的不利影响相对要小得多。而且，中国政府对中国经济的发展充满信心，这种信心传递出一个信息，即中国政府还将采取各种必要的措施，确保经济增长目标的实现。这种信心使得中国消费者、投资者确实看到了希望，成为经济最快复苏的关键。房地产行业迅速回暖，成为本轮经济恢复的重要支撑房地产行业迅速回暖，成为本轮经济恢复的重要支撑。受益于大规模的财政刺激政策和有史以来最为宽松的货币政策，中国的经济运…
内容摘要：【摘要房地产烂尾项目难于处理，除了项目本身面临的种种困境外，现行法律制度不能为处理工作提供有力的支撑是一个重要原因。对于房地产烂尾项目，政府应当以市场监护人的身份，积极干预，综合运用行政手段和法律手段，分类处理，其中主要应采取司法途径，解决烂尾项目的根本出路新问题。为了依法、有效地开展处理烂尾项目工作，至少应在三个方面进行制度创新，并应严格追究违反房地产市场监管规定，造成房地产项目烂尾的开发商的法律责任，包括刑事责任。房地产烂尾项目是指已经进行前期投入，后来由于受市场、政策等各种因素的影响，工程停滞，并留下大量历史遗留新问题的房地产开发项目。从项目外观和目前状况考察，可以通俗地划分为烂尾楼和烂尾地块。一、房地产烂…
内容摘要：2003年6月13日中国人民银行颁布的《有关进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文），对房地产市场原有的融资模式进行了釜底抽薪般的打击，原来10%～20%的自有资金就能启动的项目，如今要到30%～40%才能启动了，这对房地产企业的资金链形成了巨大的压力。同时，要求土地出让金必须在短时间内缴清，原来付了首期就能随着项目进度逐步还款的模式彻底被打破。而近日，国务院发出通知，将包括房地产在内的四行业固定资产投资项目资本金比例提高到35%及以上，这意味着房贷难度在121文件要求30%自有资金的基础上，又紧了一步。这对于主要依靠项目贷款和期房销售回款来维持项目运作的发展商来说是一个最为严重的考验，而这些发展商必须…
内容摘要：论文摘要：形象房地产房地产企业营销形象论文摘要摘要：房地产企业营销形象是相关公众对房地产企业由营销理念指导的营销活动和营销管理过程的总体印象和评价。营销形象反映的是房地产企业整个营销活动和管理过程的好坏。本探究通过调查房地产企业营销形象中存在的主要新问题，提出可操作性的改善办法。一、新问题的提出闻名的营销专家MariaSicola[1认为由于房地产开发、销售及产品固有的一些特征，使房地产业更需要市场营销。然而不少房地产企业的营销观念落后，忽视营销管理，轻视营销人员形象等，结果使企业形象受损，造成了重大的损失。这些新问题产生的主要原因在于房地产企业缺乏正确的营销理论和营销形象理念的指导。随着房地产市场发展水平的提高…
内容摘要：论文摘要:房地产;客户关系管理;服务营销论文摘要摘要:服务是一种无形;非凡的商品;房地产业不仅是一种实物交换行业,也是一种服务行业,非凡是其中的物业管理,更具有服务产品的性质;现代市场营销中客户关系的管理愈来愈重要;房地产业的服务营销策略可分为基于顾客关系生命周期的营销策略和基于客户关系模式的营销策略,顾客生命周期可分成三个阶段,即初始阶段;购买阶段和消费阶段,房地产业的客户关系营销策略依据这三个阶段进行管理;而客户关系模式的营销策略,可分为直销式;定制式;培训和指导式;合作伙伴型;中间商式客户关系营销这五种模式;通过这两大营销策略,房地产业服务营销和服务管理能实现较好的效果;一、服务和顾客生命周期理论(一)服务…
内容摘要：建设文明行业，对房地产行业来说意义重大，从文明行业的角度对房地产行业的建设作了分析和论述。房地产文明行业是指通过有组织、有计划、有目的的文明行业建设活动达到全行业物质文明和精神文明建设紧密结合、协调发展职工队伍政治和技术业务素质不断提高行业内大多数经济组织和单位管理科学、制度健全、运作规范、服务优良、环境良好，经济效益和社会效益明显提高得到社会赞誉和主管部门的认可。文明行业建设的主体是行业内的经济组织和管理部门文明行业建设的核心内容是物质文明和精神文明的协调发展摘要:文明行业建设的最终目的是经济效益和社会效益共同提高。一、房地产文明行业建设的意义建设房地产文明行业是新形势下房地产业改革发展的重要载体，对行业的可持…
内容摘要：论文摘要：房地产；工程管理；新问题；策略建议论文摘要摘要：本文讨论了房地产工程管理的内容、出现的新问题以及相应的策略建议。一、房地产工程管理的内容（一）房地产开发的规划管理规划管理是房地产开发工程管理的第一阶段。俗话说“万事开头难”，项目开发刚开始，千头万绪。这一阶段的重点工作，就是确定建筑的规划方案，此时一定要避免为赶时间而忽略了建筑规划方案的谨慎取舍，因为建筑规划方案在整个项目开发中具有极其重要的功能，关系到项目开发的成败，所以必须认真做好建筑方案的可行性和可取性的分析探究。（二）房地产开发的设计管理设计理念的先进和否、建筑布局的适用效率、结构设计的规范合理，对给水、排水、供热、燃气、电气、电讯、智能化安防系…
内容摘要：[摘要入世后，我国房地产金融业将面临严重的挑战。首先是房地产金融业务竞争加剧，信贷风险加大。其次是国际经济变动状态对我国房地产金融的影响将加大。再次是房地产金融监管难度增大。入世给我国房地产金融带来了新的发展机遇。一是外资金融机构的进入带来巨额资金，房地产融资渠道将有效增加，房地产金融业务范围将得到进一步拓展。二是我国房地产金融行业水平、从业人员的素质将得以提高。三是促进我国房地产金融业发展。面对挑战和机遇，金融房地产信贷工作应积极探究策略，应对挑战。1、要加强对国际惯例的学习和探究。2、要加快房地产信贷人员的业务培训，简化信贷手续，提高工作效率。3、加大对开发资信评级高、规模大的优质房地产客户的营销力度。4、房…
内容摘要：内容摘要房地产属于不动产，设定房地产抵押权时，需依法履行抵押登记的法律行为，因此，房地产的抵押担保方式在现实生活中也极为普遍，随之而来产生的抵押纠纷也相当多。对于抵押设定所生产的诸多法律关系和之对应的法律后果，所映射出的我国现行法律的相关新问题，以及纠纷的避免和处理也必须充分重视和探究。我国法律、法规对单独以房屋或土地使用权抵押的行为，并一直规定为摘要：“土地使用权抵押时，其地上建筑物，其他附着物随之抵押但在房地产开发领域的实际抵押设定中，将房屋产权和土地使用权分别进行抵押的行为比比皆是，不论是开发商、债权人、还是房地产行政管理机关、国土资源管理机关均对此行为“认同”，他们并不认为这样的行为是对“房随地走”和“地…
内容摘要：摘要：文章比较了作为财务管理目标的三个观点，即股东财富最大化、净资产报酬率、经济增加值，指出股东财富最大化和净资产报酬率作为财务管理的目标有其合理之处，但同时也存在着局限性。文章还分析了以经济增加值（EVA）作为财务管理目标的合理性以及其相对前两者的优点，指出EVA可以作为投资决策的取舍标准，衡量了风险，能够改善公司的管理职能，克服了净资产报酬率存在的时间性问题，因此是较好的财务管理目标的选择。一、股东财富最大化作为财务管理目标分析1．股东财富最大化作为财务管理目标合理性分析。公司的基本目标是什么？传统的观点是，因为股东实际拥有并控制公司，因此，公司的管理者应为股东的利益而服务，公司的目标应是为股东增加价值。公司…
内容摘要：摘要：市盈率是衡量股票是否具有投资价值的工具之一，但不是唯一标准，同时必须坚持用发展的观点来看待市盈率，深入其内因进行揭示，具体的市场环境进行具体剖析，而不能通过简单的比较，来判断一个市场是否具有投资价值。衡量一个上市公司的投资价值有很多指标，影响投资价值的因素既包括公司净资产、盈利水平等内部因素，也包括宏观经济、行业发展、市场情况等各种外部因素。市盈率是衡量股票是否具有投资价值的工具之一。市盈率是投资者所必须掌握的一个重要财务指标，亦称本益比，是股票价格除以每股盈利的比率。市盈率反映了在每股盈利不变的情况下，当派息率为100%时及所得股息没有进行再投资的条件下，经过多少年我们的投资可以通过股息全部收回。市盈率有…
内容摘要：摘要：科学的物流理念告诉我们物流的哲学,物流的思维方式。对物流理念的把握较物流产业的发展更为重要。具体来说,就是要理解经济环境的变化、企业运营方式的变化和这种变化对企业竞争战略态势的影响。物流理论和实践在我国的发展已经有近20个年头。从1999年下半年以来,我国出现了新一轮的物流热。这一轮物流热的产生主要是因为跨国公司进入我国后对物流服务的需求增大,我国物流服务业市场开放的压力增大,传统储运企业急于转型升级为现代物流企业以应对加入WTO后将面临的挑战,电子商务的发展对配送服务体系的配套要求也对物流热起到很大的推动作用。新一轮物流发展的高潮正在到来。但企业需要理性、科学的物流理念来指导实践。一、企业需要科学…
内容摘要：[摘要]本文试图从行为金融学的预期理论、财富幻觉、过度反应和从众心理角度，对我国房地产财富效应进行解释，希望能给理论研究者、投资者带来新的启发。[关键词]房地产市场财富效应行为金融学消费函数理论从经济学角度解释了房地产、股票等财富与消费的关系。然而，很多经济现象无法仅仅从经济学自身角度得到解释，比如房价上涨往往得不到基本经济面的支持，股价上涨严重脱离公司价值。行为金融学将心理学、决策科学与金融学、古典经济学结合起来分析金融市场，克服了传统经济学研究方法的一些弊端。行为金融学能够很好的从消费者主观因素和心理因素，对房价变动影响消费的财富效应进行解释。一、预期理论与理性人假说不同，西蒙（Simon，1955）认识到人…
内容摘要：（四）金融业的风险1.风险的定义在词典中是这样定义风险的：“风险：（1）遭受损失、伤害、不利或毁灭的可能性；（2）导致或暗示着危害或相反机会的某人或谋事；（3）a)对于根据合同进行保险的对象发生损失的可能性，遭受损失的概率；b)被判定为一个保险人的具体危险的人或事；c)由于具体原因造成的危险危害”。从经济学角度来讲，风险是由于不确定的经济因素出现或者发生变化，从而影响的经济活动的方式和方向，给经济主体带来了损失或者获利的机会。本文讨论的风险主要是指经济主体遭受损失的可能性。2.金融风险人们首次意识到金融风险的巨大威力应该是发生在上世纪20年代的第一次金融危机时期。由美国的股市恐慌蔓延至全球的主要资本主义国家，造成…
内容摘要：摘要：金融是我国国民经济的核心，随着经济的发展，金融业本身所积聚的种种风险日渐显露，并给社会经济秩序带来难以弥补的损害。与此同时，市场经济的內在要求、金融审计的基本工作方式和程序等因素，就决定了金融审计在防范金融风险中必然发挥其不可或缺的作用，即金融审计责任越来越大，金融审计风险也日益加大。因此，为了降低审计风险，金融审计需要重点从审计人员、审计方法、审计內容等三方面进行改善和提高，强化金融审计，以提高金融审计质量，防范金融风险。关键词：金融风险；金融审计风险；金融审计一、金融风险的客观存在金融单位的固有风险体现在金融风险的客观存在上。金融风险是经济风险的一种，是金融机构在经营过程中，由于决策失误、客观情况变化或…
内容摘要：摘要：本文对资产管理公司治理结构和内部审计现状进行了透视，归纳了内审在公司中的作用，为进一步发挥作用，提出了完善公司治理结构、建立审计委员会领导下的内审模式、加强对经营者的审计、提高审计质量、拓宽审计覆盖面、提高内审人员素质等对策。关键词：内部审计、资产管理公司、公司治理结构、作用、对策我国的金融资产管理公司（以下简称资产公司）是指经国务院决定设立的，对现有已产生的金融不良资产的专门处置机构，内部审计在资产公司七年的发展道路上已发挥了重要的作用，并将在今后的战略转型与市场化业务发展中发挥更深远的作用。本文仅就资产公司的治理结构和内部审计应发挥的作用作以下探讨：一、资产公司的治理结构与内部审计公司治理结构也叫法人治…
内容摘要：2008年3月，审计署审计长刘家义在中国审计学会五届三次理事会暨第二次理事论坛上，全面系统地阐述了国家审计应成为国家经济社会免疫系统的重要理论观点。“免疫系统”的角色定位标志着国家审计有了全新的内涵和更高的追求，体现出更加注重发挥风险预防性和体制建设性功能的审计新思维和新理念，预示着政府审计将在保证国家经济社会健康运行和持续发展方面承担更大的责任，发挥更大的功能。而在国家整个经济社会体系中，金融系统处于中枢地位，其安全稳定是国家经济社会整体安全稳定的关键，以金融业为监督对象的政府金融审计，应将维护国家金融安全和促进金融稳健发展为主要目标，通过严格有效的审计监督，及时发现、防范、化解和控制金融风险，在提升我国金融系…
内容摘要：近年来，各级审计机关加大力度审计具有典型性、倾向性的重大违法违规问题，发现并查处了一批金融领域违法犯罪分子和向司法机关移交了大量重要案件线索，极大震慑了金融行业内部的违法犯罪行为，惩戒了一批违规违法人员，增强了金融行业依法合规经营的意识与观念。但是，随着金融体制改革的不断深入，隐藏在深层次的问题不断暴露出来。金融领域内尤其是银行业的违法犯罪行为也从原来主要存在发放贷款环节逐步发生演变，蔓延到金融机构的资产核销、金融债权处置、新业务拓展等各业务环节中，并且具有更加隐蔽、复杂且难以发现、查处的特性。一、金融领域的违法犯罪行为转向新的业务领域（一）违法犯罪行为转向金融债权处置业务。近年来，由于各金融机构不断加大对风险业…
内容摘要：金融审计作为政府审计的重要组成部分，二十多年来，围绕党和政府的各项中心任务开展工作，走出了一条具有中国特色的金融审计之路，在深化金融改革、维护金融安全、防范金融风险、强化金融管理、打击金融领域的违法犯罪活动等方面发挥了重要的作用。金融审计的成效和经验（一）紧紧围绕经济工作中心，突出工作重点，认真履行审计监督的法定职责近年来，金融审计紧紧围绕党和政府的中心工作开展审计，揭露和反映金融领域存在的突出问题和制度缺陷，在维护社会主义市场经济秩序、保障宏观经济健康运行方面发挥了作用。一是揭露违反国家宏观政策措施的重大问题。如，审计署从2003年开始，加大了对票据业务的审计力度。审计署多次向社会公开发布了票据业务存在的问题，…
内容摘要：[摘要]金融审计作为政府审计的重要组成部分,改革开放以来，为我国金融业更快、更好的发展,发挥了十分重要的作用。本文结合当前形势从我国金融审计的现状出发,分析分析了金融审计工作的发展趋势，并提出一些相关对策建议。[关键词]金融审计经验创新一场史无前例的金融风暴正席卷全球全球，正视金融管理，重视金融审计成为热点。一、我国金融审计的成效和经验1.紧紧围绕经济工作中心，突出工作重点，认真履行审计监督的法定职责近年来，金融审计紧紧围绕党和政府的中心工作开展审计，揭露和反映金融领域存在的突出问题和制度缺陷，在维护社会主义市场经济秩序、保障宏观经济健康运行方面发挥了作用。2.把握规律，准确定位，不断拓展审计领域，促进金融机构提…
内容摘要：金融已经成为国民经济、对外国际关系的核心内容，也是自从上世纪以来继原材料、产品市场竞争之后的第三次竞争焦点，因而，金融体系健全性及金融运行机制的有效性就显得至关重要。但由于金融所特有的货币信用经济属性，决定着其中的不确定性与投机因素比其他任何一种资源配置机制都来得大，即金融风险是伴随金融制度建立与发展过程的客观问题，能否正确认识并予以有效地防范与化解，是确保金融安全的关键，关系到金融制度及金融市场的效率。实际上，由于金融几乎是贯穿于整个社会经济生活的所有方面，所以，以风险控制为基调的金融安全，已成为当今一国经济安全与国家安全的重要标志。这也正是从亚洲开始并漫及到全球的金融动荡所深刻说明的问题。一、对现代市场经济中…
内容摘要：金融监管体系探索李莉目前,我国金融体制改革已初步实现了管理与经营的分离。中国人民银行履行中央银行职责,对金融业实施管理和监督;商业银行经营信贷、结算及人民银行批准的其它业务。这一金融模式的运行,为实施适度从紧的货币政策,稳定币值,稳定金融,促进经济发展,发挥了积极的作用。但是也存在违规吸收存款、资产质量不高等问题。为保持金融的长期稳定,针对这一现状,应加强稽核监督,既要监督经营状况,又要监督管理效果,形成管理、经营、监督三位一体具有我国特色的金融体系,在人民银行的统一领导下相互配合、相互制约、相互监督。实施金融稽核监督工作的分离和强化,应体现以下要求:一、确立中央银行金融稽核的合法地位。一是用法律的形式,把金融稽…
内容摘要：在三月份，本地挂牌企业陆续的公布其去年之业绩。大部分的企业不是净利下跌便是亏损，只有少数能取得预期的盈利业绩。分析与探讨企业失利原因也许很多，但一般上来说，不外是对国内外市场无法掌握，新产品难以开发，现产品又开始过时，难以推销，营业成本增加；专业及敬业人才难找，员工工作纪律松弛，经营策略不当等。现今许多本地企业营业不佳，更是以受到金融风暴之打击，及对外投资失利者占较多数。由于金融业最先受到金融风暴的影响。它对整个地区包括本地之经济景气，存着普遍不乐观，对企业申请融资采取非常谨慎的态度，对再融资之申请，更是少做为妙。目前商业用途房产如厂房货仓，所评估之价值约一年前之七成左右，而银行贷款比例也由八成五降低至六成左右。…
内容摘要：金融问题防范金融风险的七项对策□刘锡良[教授西南财经大学金融学院成都610074]□曹廷贵[教授西南财经大学金融学院成都610074]东南亚金融危机首先表现为从泰国开始的各国资本的大量外流、本币的贬值和股市的狂泻,接着就是生产破坏、失业增加和经济的倒退。究其来龙去脉,这次危机的爆发涉及到三个方面的因素:1国际经济环境的变化;2东南亚各国在宏观经济政策,特别是外汇政策上的失误;3经济结构和金融体系的缺陷。其中,金融体系的缺陷是最主要的原因。随着危机的展开,泰国、印度尼西亚、韩国的金融部门的缺陷表现得特别明显。尽管透明度的缺乏使人们不能马上认识到问题的严重程度。总起来看对金融机构的监管不力,金融法规不全,金融机构在认…
内容摘要：加强金融法治防范金融风险●高松李曼一、金融风险的主要表现金融机构自身带来的风险。一是在贷款时,对贷款对象的资金实力等情况没有详细摸底和严格审查及评估鉴定,形成风险;二是关系、人情贷款,仅凭着关系好、情谊深,礼尚往来密切而发放贷款;三是金融机构对贷款单位贷款后的资金运用情况不能进行及时、经常性的有效监督、控制。企业、单位造成的风险。一是企业、单位一些主要领导上任伊始,新人不理旧帐,借口不知不管,给金融机构的收贷工作造成严重困难,导致金融资金产生风险;二是一些单位借体制改革、机制转换之机搞“金蝉脱壳”、“改头换面”的把戏,把“老包袱”留给原单位,把现有的资产带出去,致使金融资产悬空,形成严重的风险;三是一些单位的领导…
内容摘要：试析上市公司的金融特性与金融风险文章认为,上市公司是具有较强金融特征的特殊企业,其金融功能对企业发展是一把双刃剑,对社会经济发展具有双重作用和要求。充分发挥上市公司的金融特性与功能,关键是以股东权益最大化为目标,搞好生产经营与资本经营的有机结合。目前上市公司在发挥其金融特性和功能中主要存在着4种风险,即盲目扩张风险、金融投资风险、证券欺诈风险和道德、信用风险。防范与化解这些风险,一是树立“审时度势、宽严皆误”的监管理念;二是树立监管与服务相结合的监管理念;三是树立事前监管、主动监管和动态监管的监管理念。作者:高勇,研究员,经济学博士,现任中国证监会成都证券办副主任,西南财经大学兼职教授,四川大学兼职教授。一、上市…